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Fiscal,Patrimoine

Plus-values des particuliers

Plus-values immobilières et majoration du prix de revient : la réalité des travaux doit être justifiée

Le contribuable qui entend majorer le prix de revient du coût réel des travaux de construction réalisés doit le prouver au moyen des factures émises par l’entreprise les ayant réalisés.

En cas de cession d’un immeuble par un particulier, la plus-value relève du régime d’imposition des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U à 150 VH). Dans ce régime, la plus-value est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant. Ce prix d’acquisition effectivement acquitté par le cédant peut être majoré, sur justificatifs, des dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration, sous les conditions suivantes (CGI art. 150 VB) :

-les dépenses ont été supportées par le vendeur ;

-elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives ;

-elles ont été réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition, si elle est postérieure ;

-elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

En l’espèce, à l’occasion de la cession d’un appartement et d’un parking en 2016, le contribuable a déposé une déclaration de plus-value immobilière faisant état d’une plus-value brute de 23 149 €.

À la suite d’un contrôle sur pièces, l’administration fiscale a rectifié le montant de la plus-value imposable au motif que la réalité des travaux de construction venant en majoration du prix d’acquisition n’était pas justifiée, ce que le contribuable a contesté.

Débouté en première instance, il fait appel.

Pour la Cour administrative d’appel, c’est à juste titre que l’administration fiscale a refusé de prendre en compte le montant des travaux de construction pour la détermination du prix d’acquisition.

En effet, il ressort de l’instruction que la réalité des travaux de construction litigieux d’un montant de 46 560 € et 2 700 € n’était pas établie par les factures produites qui étaient :

-dépourvues de numéro ;

-adressées à une autre adresse que celle de l’immeuble litigieux.

Par ailleurs, présentées comme émises par une entreprise K construction en mars et septembre 2015, il ressort qu’à la suite d’une vérification de comptabilité de cette entreprise, les factures ne figuraient pas en comptabilité et qu’en tout état de cause, leurs montants étaient incompatibles avec le chiffre d’affaires déclaré au titre de l’année 2015.

Pour aller plus loin :

Voir « Plus-values immobilières », RF 2020-3, § 617

CAA Nancy 22 septembre 2022, n° 21NC00319

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Date: 27/01/2023

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