Le démembrement de parts de SCPI

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui s'applique sur les droits de propriété. Le recours à cette technique présente des avantages fiscaux et patrimoniaux lorsqu'on la met en œuvre sur des biens immobiliers ou sur des parts de société civiles immobilières, dont les SCPI.

Principe du démembrement :

Le démembrement de propriété consiste à séparer temporairement le droit de propriété en deux éléments constitutifs : l’usufruit et la nue propriété.

Clef de répartition

Chacun de ces éléments, nue propriété et usufruit, ont des valeurs économiques distinctes qui varient en fonction de la durée du démembrement.
Ainsi l'usufruit aura d'autant plus de valeur que la durée de démembrement est longue. La clef de répartition des valeurs évolue donc selon la durée du démembrement.
La valeur économique de l'usufruit s'obtient de façon classique en actualisant les flux de trésorerie futurs générés par la détention de l'usufruit. La valeur économique de la nue propriété s'obtient par différence.
La clef de répartition retenue dans le contrat de démembrement peut être différente de la clef de répartition économique.

 

Dans le cas des SCPI, l'usufruitier est celui qui reçoit les revenus pendant la période de démembrement et qui exerce le droit de vote aux assemblées générales.

SCPI et usufruit :

Les revenus des parts de SCPI sont versés en totalité à l'usufruitier alors qu'il n'a payé qu'une fraction de la valeur totale des parts. Il y a donc un effet de levier qui décuple le rendement En contrepartie, c'est aussi l'usufruitier qui supporte toute la charge fiscale sur ces revenus (+ISF si applicable).

SCPI et nue propriété :

Dans le cas des SCPI, le nue propriétaire ne reçoit aucun revenu pendant la période de démembrement. Il se prive temporairement de l'usufruit de ses parts. 
En revanche lorsque le démembrement prend fin, le nue propriétaire récupère gratuitement l'usufruit et dispose du choix entre conserver ses parts de SCPI en pleine propriété afin de percevoir les revenus qui continuent d'être versés, ou bien revendre les SCPI pour encaisser son gain.

Acquérir La nue propriété de parts de SCPI ne présente donc un intérêt que dans certaines situations :

Si l'on peut investir en se privant de revenus immédiats

L'intérêt principal pour celui qui acquiert la nue propriété de parts de SCPI réside dans la décote accordée sur la valeur des parts au moment de l'acquisition.
En achetant la nue propriété de parts de SCPI, on achète en réalité le fait d'en être pleinement propriétaire à une date future. On doit donc payer en avance un investissement qui ne commencera à nous rapporter que dans quelques années.
L'investisseur doit savoir que s'il se prive temporairement des revenus locatifs, il ne paye bien évidemment aucun impôt pendant toute la période de démembrement. Les contribuables fortement imposés peuvent ainsi défiscaliser une partie de leur impôt sur le revenu.

Si l'on est imposé à l'ISF

Dans le cas des contribuables imposés à l'impôt sur la fortune, l'achat de nue propriété de parts de SCPI permet de réduire la valeur du patrimoine net qui sera taxé selon le barème applicable, et donc de réduire mécaniquement son impôt sur la fortune. La valeur des parts de SCPI détenues en nue propriété n'ont pas à être déclarée sur la déclaration de patrimoine. C'est l'usufruitier qui doit en revanche déclarer la valeur en pleine propriété des parts de SCPI dans sa déclaration s'il est assujetti à l'ISF.

Le rendement de ce type d'opération provient de la décote accordée initialement, des économies d'impôts réalisées (sur le revenu et/ou sur la fortune) et de la revalorisation éventuelle de la valeur des parts de SCPI (probable sur longue période).
Les principales contraintes sont la période de privation de revenu et la faible liquidité de l'investissement tant que le démembrement n'a pas pris fin.