L’IFI REMPLACE L’ISF : 
QUELLE STRATÉGIE POUR VOTRE PATRIMOINE ?

Qu’en est-il de la réforme de l’ISF et de son recentrage sur l’immobilier ?

Dès la campagne présidentielle, Emmanuel Macron a annoncé son souhait de réformer l’ISF et de le recentrer sur les seuls actifs immobiliers. L’ISF deviendrait ainsi l’ « IFI : Impôt sur la fortune immobilière« .  L’idée du Chef de l’Etat est de sortir de son assiette tous les actifs “mobiliers” (Assurance-vie, Comptes titres, PEA….) afin d’encourager les Français à orienter leur épargne sur des investissements “dit productifs”, utiles à l’économie et au financement des entreprises.

Comme son nom l’indique, l’Impôt sur la fortune immobilière (IFI) ne s’appliquera qu’aux seuls actifs immobiliers, ainsi : la résidence principale, les résidences secondaires, et les biens locatifs seront concernés.

L’abattement de 30% actuellement applicable sur la résidence principale est maintenu (→ Attention, pour bénéficier de cet abattement, la résidence principale ne doit pas être détenue en SCI).

Les placements financiers, quant à eux, considérés comme des placements dits « productifs » et « utiles à l’économie » (compte-titres, PEA, assurance vie, contrat de capitalisation…) sortent de l’assiette de l’ISF.

Avec ces nouvelles règles, les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable n’excède pas 1,3 million d’euros ne seront plus imposés sur leur patrimoine, quel que soit le montant des actifs financiers qu’ils détiennent par ailleurs.

Parmi les nouveautés de 2018, pour le calcul de l’actif taxable, la valeur des biens immobiliers

 

pourra désormais être répartie entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s) lorsque le démembrement

 

résulte d’une option du conjoint survivant pour l’usufruit, en l’absence de disposition testamentaire ou

 

 de donation de dernier vivant.

 

En effet, dans une succession non préparée, le conjoint survivant dispose, si tous les enfants du

 

défunt sont communs, du choix entre un quart du patrimoine en pleine propriété ou de la totalité de ce

 

patrimoine en usufruit.

 

S’il choisit l’usufruit, le conjoint survivant ne déclarera alors que la valeur de l’usufruit dans son IFI, et

 

les enfants leur quote-part de nue-propriété . A l’inverse, il devra déclarer 100 % de cet immobilier s’il

 

est attributaire du seul usufruit dans le cas d’une disposition testamentaire ou en présence d’une

 

donation au dernier vivant.

 

Cette situation peut se présenter si vous êtes usufruitier ou nu propriétaire d’un contrat de

 

capitalisation, après une succession. Veillez alors à répartir la valeur à déclarer selon les règles

 

appropriées à votre situation.

 

→  Si vous êtes assujettis à l’ISF, il serait certainement opportun de vous interroger sur la composition de votre patrimoine et de réfléchir à une nouvelle stratégie.

Nos conseils pour réagir face au recentrage de l’ISF sur l’immobilier

La loi de Finances 2018 change la donne. Il convient de vous y préparer et de commencer à réfléchir à l’utilité de votre patrimoine immobilier et à son efficacité économique.

·       Si l’immobilier représente une part importante de votre patrimoine (plus de 60% de vos biens), il serait opportun de réfléchir à l’opportunité de conserver ou d’arbitrer certains biens. Cela doit vous amener à regarder l’utilisation que vous faites de vos biens : résidence secondaire ? immobilier plaisir ? immobilier de rapport ? et, pour ce dernier à évaluer le rendement qu’il vous procure (charges ? revenus locatifs ?).

·       Si certains de vos biens sont peu utilisés ou s’ils vous ne procurent que peu de revenus, un rééquilibrage en faveur des placements financiers (PEA, assurance vie, etc.) qui eux, ne seront plus assujettis à l’ISF, sera sans doute opportun.

·       Vous pouvez également décider de réorientez votre patrimoine vers certains actifs exonérés : biens professionnels, œuvres d’art, immobilier en nue-propriété.

·       Cette mesure est peut-être aussi l’occasion de transmettre une partie de vos biens : la donation de certains de vos biens immobiliers en pleine propriété à vos enfants ou petits-enfants diminuera de facto votre IFI.