Impôt sur la fortune : comment passer entre les mailles de l'IFI

Avec le nouveau périmètre de l'impôt sur la fortune, l'immobilier est une classe d'actif fiscalement cernée. Alors, comment continuer à investir dans la pierre sans pour autant alourdir l'addition IFI ? Eléments de réponse.

En vigueur depuis le 1° Janvier, le nouvel impôt sur la fortune immobilière (IFI), remplaçant de l’ISF, ne cible plus que cette classe d'actif. Compte tenu de ce recentrage radical, il paraît difficile de passer entre les mailles de ce filet fiscal. Pour mémoire, entrent dans  le calcul de l'IFI  les biens immobiliers personnels (résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif), les parts de SCI comme celles d'OPCI et de SCPI détenues en direct ou via des contrats d'assurance-vie et de capitalisation.

Sont concernés par l'IFI les contribuables dont la valeur nette du patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d'euros.

Compte tenu de cette nouvelle donne, il faut donc être conscient que toute acquisition dans la pierre aura des répercussions fiscales : soit faire entrer un propriétaire immobilier dans le cercle fermé des assujettis à l'IFI, soit, pour celui qui en est déjà redevable, d'accroître sa taxation par le simple jeu mécanique d'un passage à la tranche supérieure pour cause de patrimoine immobilier plus important. Alors, quelle marge de manoeuvre reste-t-il à l'investisseur ?  Les solutions sont plutôt restreintes.

Achat en nue-propriété

L'acquisition de la nue-propriété d'un bien immobilier locatif s'avère une solution efficace. Cette opération n'a en effet pas d'impact sur l'IFI. Car avec ce  mécanisme de démembrement, le bien détenu en nue-propriété n'est pas taxable à cet impôt. C'est l'usufruitier, souvent un bailleur social, qui en est redevable pendant la période de démembrement temporaire (15 et 18 ans).

 Cette stratégie peut s'envisager à la suite d'un arbitrage d'un patrimoine immobilier. Un propriétaire peut décider de vendre un bien ancien taxable à l'IFI, détenu depuis plus de 30 ans ou sans plus-value. Il réinvestira alors le produit de cette cession dans de la nue-propriété. Son IFI en sera alors minoré.

Déduction des dettes

Si ce n'est pas encore le cas, il faut privilégier l'achat de sa résidence principale car même si cette dernière est imposée à l'IFI, elle bénéficie d'un abattement de 30 % sur sa valeur.

L'immobilier coté

Autre alternative : l'immobilier coté. Cela consiste à faire entrer dans son portefeuille boursier des actions de sociétés foncières à la tête d'importants patrimoines immobiliers locatifs. Ces détentions liées au secteur immobilier n'entrent pas dans le champ de l'IFI sauf à détenir plus de 5 % du capital de l'entreprise

Enfin, trois dernières pistes sont envisageables : acheter des bois et des forêts. Bien que comptabilisés dans l'IFI, ces actifs bénéficient d'un abattement de 75 % de leur valeur ; investir dans de l'immobilier en lien avec son activité professionnelle et exercer une activité en loueur en meublé professionnel (LMP). Dans ces deux derniers cas, les actifs immobiliers sont placés hors du champ de l'IFI.