SCPI versus immobilier en direct

SCPI versus immobilier en direct

07-03-2019

 

Les SCPI, véhicules investis à 100% en immobilier, bénéficient clairement des atouts de cette classe d’actifs, tant prisée des épargnants français. À la différence de l’immobilier de logement en direct, les SCPI investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise : bureaux, commerces, entrepôts…

Bien sélectionner son bien

La conjoncture est très favorable à certains marchés immobiliers tertiaires, comme par exemple les bureaux dans le quartier central des affaires parisien ou les entrepôts en première couronne parisienne. Cela entraîne des hausses de loyers substantielles sur certains actifs : voilà une preuve que l’immobilier accompagne la croissance de l’activité économique et en retire une partie des fruits par le biais des indexations de loyers. 

Mais voilà : pour pleinement bénéficier de cette revalorisation des revenus et des valeurs propres à cette classe d’actif, il faut avoir sélectionné avec soin le type de biens et surtout leurs emplacements.

La SCPI va naturellement s’imposer comme une solution d’investissement collectif, dont la gestion est déléguée à un professionnel de l’immobilier, permettant aux épargnants d’avoir accès aux segments de marché les plus performants dans des conditions optimales.

La SCPI donne accès à un parc immobilier de qualité, diversifié sur un grand nombre d’immeubles, avec un taux d’occupation souvent supérieur à 90%, et une possibilité d’investir pour seulement quelques milliers d’euros, le tout sans soucis de gestion…

Elle est accessible même avec de faibles montants, et répartit les risques du fait de la diversification de ses actifs, détenus à travers plusieurs immeubles, plusieurs secteurs d'activité et plusieurs lieux géographiques.

Les risques sont mutualisés et les revenus sont réguliers: ne se pose pas le problème des carences locatives et des risques d'impayés. 

 

Une meilleure rentabilité des SCPI ?

Et côté rentabilité, c’est encore du côté des SCPI qu’on obtient les meilleurs résultats, car elles ciblent l’immobilier tertiaire qui a aujourd’hui de meilleurs rendements que le marché du logement.

On est actuellement à 4,44% de rentabilité moyenne immédiate sur ces véhicules (source IEIF, 2017) alors que l’achat d’un appartement dans une grande métropole française a vu sa rentabilité sensiblement diminuer depuis dix ans en raison de la forte hausse des prix.

Il faut bien entendu soustraire du loyer les diverses charges foncières supportées par le propriétaire (charges de copropriété, travaux d’immeuble votés en assemblée générale, taxe foncière, travaux de remise en état du bien après le départ du locataire, période de vide locatif entre deux locataires) : on arrive à la fin à un rendement net inférieur à 2,5%, environ deux fois moins que celui d’une SCPI !

La rentabilité est une chose, et il est incontestable qu’elle joue en faveur de la SCPI, mais qu’en est-il de la liquidité de la pierre papier par rapport à celle d’un bien immobilier détenu en direct ?

Revendre des parts de SCPI : une simple formalité !

Là aussi : attention aux idées reçues ! Il est en général beaucoup plus simple et rapide de revendre des parts de SCPI qu’un logement : il suffit pour cela de remplir un formulaire de rachat de parts, et la société de gestion rembourse habituellement l’associé en trois ou quatre semaines.

Alors que pour un logement, il faut passer devant le notaire, avoir fait effectuer tous les diagnostics règlementaires, signer une promesse de vente, puis attendre environ trois mois pour signer l’acte authentique et enfin recevoir les fonds, sous réserve que l’acquéreur ne se soit pas désisté entre temps en faisant jouer la clause suspensive…

Une simple formalité donc pour revendre des parts de SCPI, contre un long parcours du combattant pour celui qui revend un logement ! Cerise sur le gâteau : on peut vendre partiellement un portefeuille de SCPI, alors qu’un bien immobilier détenu en direct ne peut pas être fractionné !

Mais attention : comme pour l’immobilier en direct, il peut y avoir des circonstances où la cession de parts de SCPI se complique, et le régulateur attire d’ailleurs l’attention des épargnants sur le fait que la revente des parts de SCPI n’est pas garantie. Cela peut effectivement arriver lorsqu’un afflux de vendeurs trop important existe par rapport au nombre d’acheteurs, ce qui est assez rare dans la pratique.

Mais après tout, c’est le même problème pour l’immobilier classique : un bien mal situé ou ne correspondant pas à une demande réelle aura beaucoup de mal à se vendre !

 

 

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